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农村宅基地房屋买卖是否合法?(案例分析)

2017年05月05日 09:53 来源:互联网点击量:1440

农村房屋不同于城镇房屋,所以常有人会问:农村房屋可以买卖吗?根据法律规定,农村房屋是可以买卖的,但不能随意买卖,限制较多。以下是小编收集到的关于农村房屋可以买卖吗的相关分析解答,希望对您有帮助。

农村房屋可以买卖吗?

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有,只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。

从上述规定来看,法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅,但对售房主体却有限制。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民,而购买方则存在两种情况:一是集体经济组织内部成员,二是集体经济组织以外的成员。

1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况:一是本身已有宅基地,且符合国家规定的宅基地标准;二是已有宅基地,但尚未达到国家规定的标准;三是已在集体经济组织落户,但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定,对已有宅基地且符合国家规定标准的村民,再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况,村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的,也不应得到批准。至于第三种情况,则可依法申请建房用地。

2、如果是集体经济组织以外的成员,会出现两种情况:(1)城镇居民。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。(2)本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定,只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此,本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

【案情再现】

甲与乙系某村不同村民小组的村民,80年代,两人签订了房屋买卖协议,约定甲将自己的宅基地房屋出售给乙并实际交付使用,办理了宅基地使用权变更手续,并进行了公证。现甲以法律禁止宅基地房屋转让为由,要求依法确认两人之间宅基地房屋的买卖合同无效。而乙认为,其与甲之间宅基地房屋的买卖行为合法有效。

问题一:农村村民是否有权自行处分宅基地房屋?

法律规定,农村村民对其合法建造的房屋享有所有权、并依法享有占有、使用、收益的权利。但是,基于农村宅基地的人身依附性和社会保障属性,村民在处分农村房屋时受到一定的限制。如:《土地管理法》第62条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,……农村村民出卖、出租住访后,再申请宅基地的,不予批准。”又如,国办发〔1999〕39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定,农民的住宅不得向城市居民出售。国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第10条规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地。

问题二:农村房屋买卖有效的具体情形有哪些?

虽然法律没有明确规定农村房屋买卖有效的具体情形,但在司法实践中存在这样一种共识,即如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定房屋买卖合同有效。那么,如果双方不是同一集体经济组织成员,是否影响房屋买卖合同的效力呢?在具体司法实践中,确认宅基地房屋买卖的效力,应当综合考虑房屋转让时间、转让是否经过审批以及受让人的身份等因素,从而作出相应的认定。如果系争宅基地房屋买卖已经履行完毕,受让人在该房中长期居住,且已办理了宅基地使用权变更手续,从诚实信用原则和维护社会稳定的角度出发,可维持居住现状,不直接认定无效。因为如果确认合同无效,可能使不诚信的人从中获利,不利于社会秩序的稳定。

问题三:“同一集体经济组织”应该如何界定?

实践中经常会遇到“同村不同组的村民是否属于同一农村集体经济组织成员”的问题。在实践中,人们往往把村民委员会、村民小组和集体经济组织混淆。其实,集体经济组织并不等同于村民委员会、村民小组,集体经济组织突出经济职能,村委会、村民小组作为农村基层社会的自治组织突出行政管理职能,但在当前的农村基层组织中,大多数农村集体经济组织(经济合作社)与村民委员会或村民小组是同一机构,即两枚印章一套机构。此时,判断同村不同村民小组的村民是否属同一农村集体经济组织成员时,应依据集体土地的物权归属、发包主体等认定该村农民集体经济组织的具体形式是村农村集体经济组织还是村内并存的各农民集体经济组织:是前者的,同村不同组的村民属同一农民集体经济组织成员;是后者的,同村不同组的村民不属同一农民集体经济组织成员。

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